12月12日，记者从昆明市中心城区开发强度管理新闻发布会获悉，根据12月10日印发的《昆明市国土空间规划委员会办公室关于加强昆明市中心城区开发强度管理的通知》（以下简称《通知》）要求，昆明市将对城镇住宅用地和商业、商务金融用地进行管控，采用分区分类的差别化管理，合理利用土地资源，优化昆明市中心城区空间格局及人口分布，实现城市建设疏密有致、张弛有度，提高居住品质。

　　据介绍，自昆明推动城中村改造以来，整体综合容积率较高，基本是100米左右的点式高层建筑，城市景观风貌不佳，且目前中心城区城镇住宅用地平均容积率相较于成都、重庆、武汉等城市的住宅用地，整体开发强度较高，无法满足人民多样化改善型住房的需求。通过开发强度的管控，不同区域结合各自的开发强度，形成多样化的建筑形式，有利于优化城市景观风貌，同时进一步优化容积率指标，适当降低容积率，为改善型住房需求提供更多选择。此外，本次开发强度结合昆明市轨道交通建设情况，充分考虑轨道站点周边区域的综合开发，统筹土地开发利用与交通承载的关系，通过轨道站点修正系数的设置，有利于提高城市交通效率和土地利用效率，增强区域经济活力。

　　《通知》提出的强度分区及管控综合考虑城市风貌特色、地理区位、交通条件、产业发展、道路交通和市政基础设施的综合承载能力，按照“宜高则高，宜密则密，宜低则低，宜疏则疏”的原则，实现滇池北部组团城市开发强度相对较高，滇池南部组团建设开发强度逐步降低，控制用地开发强度和建筑高度逐步向滇池边跌落。同时，通过建立“强度分区+基准容积率+修正影响系数+容积率上限”的地块强度计算规则，根据强度分区基准容积率和容积率上限进行分级管控，并结合城镇住宅用地和商业、商务金融用地的地块规模、轨道站点、周边道路、住宅户型大小综合确定地块开发强度，保证指标的合理性与科学性。

　　据悉，中心城区建设用地共划定为五个强度分区，分别对应低强度、中低强度、中强度、中高强度、高强度不同开发区域，并对每个分区对应的城镇住宅用地及商业、商务金融用地分类管控开发强度，突出不同用地类型开发强度的差别化特征。其中，临湖区域、生态敏感区域等划定为强度一区；临山区域、城市大型公共开敞空间周边区域、大型文体设施周边区域等划定为强度二区；以城镇住宅、生活服务为主的区域划定为强度三区；片区组团中心、TOD综合开发区域、综合交通开发枢纽等区域划定为强度四区；城市核心区、高强度开发的地标节点区域（如巫家坝核心区、老城核心区、呈贡核心区高铁站周边区域等）划定为强度五区。城镇住宅用地强度一区基准容积率为1.2，容积率上限为1.5；强度二区基准容积率为1.5，容积率上限为2.0；强度三区基准容积率为2.0，容积率上限为2.5；强度四区基准容积率为2.5，容积率上限为2.8；强度五区基准容积率为2.8，容积率上限为3.1。商业、商务金融用地强度一区基准容积率为1.5，容积率上限为1.8；强度二区基准容积率为2.0，容积率上限为3.0；强度三区基准容积率为2.5，容积率上限为3.5；强度四区基准容积率为3.0，容积率上限为4.0；强度五区基准容积率为4.0，容积率上限为5.5。

　　下一步，昆明市将妥善解决历史遗留问题，对本通知印发前控规修改方案或规划设计方案已经市城乡规划委员会审议通过的城中村改造项目，明确了相应的执行要求，可在基准容积率的基础上适当上浮，但鼓励进一步降低容积率指标，提升城市品质。同时鼓励单元统筹，对于开展控规修编及城市设计工作的单个规划单元或多个相邻规划单元，在满足片区整体容积率分区及总建筑面积容量上限的基础上，控规编制时可结合规划单元人口容量、城市设计、城市空间形态、TOD开发、交通承载力等因素，在一个规划单元内或多个相邻规划单元统筹确定各地块开发强度指标，各地块指标可不再按照修正系数进行调整且单个地块容积率不受相应分区容积率上限的限制，但城镇住宅用地容积率最高不得超过3.1。对尚未供地且土地供应方案未通过市土储委会审议的用地，应按照《通知》要求降低地块容积率指标。

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　　在实际规划中如何确定单个地块的开发强度？

　　确定单个地块的开发强度具体步骤如下：首先明确单地块所在强度分区，确定基准容积率；其次结合地块规模、轨道站点、周边道路、住宅户型大小四项容积率影响系数，计算得到该地块修正后的容积率；最后再复核修正后的地块容积率是否突破所在强度分区的容积率上限，若突破容积率上限值，则该地块容积率为所在分区的容积率上限，若未突破，则为修正后的地块容积率。拿确定某个城镇住宅用地地块的开发强度为例，某地块位于强度三区，基准容积率则为2.0，结合地块规模、轨道站点、周边道路等因素修正后容积率为2.6，超过该地块所在强度分区的容积率上限2.5，则该地块的容积率为2.5。

　　对于不符合本次强度管理的用地，特别是已经规划但尚未建设的高强度用地如何处理？

　　对城中村改造、高校资产化债等高强度规划的历史遗留项目进行了充分研究与广泛征求意见，以降容提质、优化人口密度分布为导向，提出分类妥善处理的路径，鼓励进一步降低容积率指标，提升城市品质。尚未供地且土地供应方案未通过市土储委会审议的用地，应按照《通知》要求降低地块容积率指标。

　　云南网记者 龙舟