你听说过“第四代住宅”吗？

　　最近，全国多地楼市相继推出以高得房率、垂直绿化、空中花园等为卖点的“第四代住宅”，引发大众关注。云南昆明、保山、丽江、红河和德宏等州（市）也纷纷布局“第四代住宅”，延伸民宿、托管产业生态链，激活和释放房地产发展潜力。

　　到底什么是“第四代住宅”？立足现实条件，这种居住变革究竟是炒概念还是真实践？记者近日对此进行了走访。　　

　　4月12日，位于昆明滇池路的某“第四代住宅”项目正式开盘，推售143—199㎡四代住宅144套。据克而瑞云南数据，截至当天中午12时，该项目首开成交49套、去化率34%、均价1.7—1.9万元/㎡。

　　这是昆明首个开盘的“第四代住宅”。记者在该项目样板间看到，相比其他地产项目，其最显著的特点就是‌挑高的空中花园。“我们的层高在3米以上，户户带近40平方米的花园露台，以6米的悬挑、270度转角露台的设置，与餐客厅相连，实现了三面采光。”该项目的工作人员介绍，露台的面积不计入房本，得房率在120%左右。

　　“与此同时，我们采用奇偶错层以及隐私挡板，不仅能保证采光和景观，也能更好地保护业主隐私。”除了在房子本身的设计上，该项目还将创新延伸到了公共区域。“我们打造了‘内外双景观’，内有度假式庭院景观，外有滨河公园，让业主真正实现住在公园里。”

　　在昆明环城西路，某“第四代住宅”项目建设如火如荼。除超大挑高空中露台、高得房率等特点外，该项目还把其地处一环内核心地段的区位优势作为核心卖点，打出了“不是所有四代住宅都在一环”的宣传语。与此同时，该项目在全屋智能、智慧社区等领域展开布局。项目方表示，将对AI家居场景变换、防跌倒预警、智能影音娱乐系统等多项智慧住宅应用场景进行探索。

　　总的来说，“第四代住宅”是房地产开发企业为更好满足市场改善型需求做出的积极探索，是市场化的概念。随着人民群众住房需求从“有没有”转向“好不好”，在市场上已成为改善型购房者更青睐的、兼具生态价值与使用功能性的住宅产品。它是继前三代住宅（茅草房→砖瓦房→电梯商品房）之后的升级形态，以垂直绿化、共享空间、智能科技、碳中和为核心特征，本质是将自然生态与城市居住有机结合，打造“空中庭院”式建筑。

　　“四代住宅的概念与核心特征将不断变化。”在昆明理工大学建筑与城市规划学院苏振宇教授看来，随着房地产市场的不断变化，还会有“第五代住宅”“第六代住宅”等概念出炉。“新名词永远在路上，住宅形态也将不断演化，且演化速度会更快。”　　

　　改善型需求的释放，催生了“第四代住宅”的发展。从克而瑞云南的数据来看，4—7月，昆明即将开盘入市的“第四代住宅”有5个，另外还有4个零公摊高得房率项目。

　　克而瑞分析师表示，精准契合居民对高品质居住的追求，四代住宅供应增多是一个必然趋势。“一方面是‘好房子’需求的上升，一方面是二手房市场的倒逼，新房势必要在户型、赠送、公区品质，甚至智慧社区方面拉开与一般小区的差距。”

　　当然，超高赠送、超大阳台对于“第四代住宅”意向购房者只是加分项之一，并不作为关键决策项。在走访中，记者就曾遇到一对正在看房的中年夫妻。他们计划购买昆明某“第四代住宅”项目，但对于房企的主打宣传卖点不置可否。“我们就住在附近商圈，已经习惯了周围的生活，看中的是这里的熟悉和方便。”

　　根据目前释出的产品和价格信息看，昆明多个“第四代住宅”项目的开盘价预计都高出同区域项目不少。对此，昆明某品牌地产中介资深经纪人陆先生向记者表示，自2024年下半年以来，其所在门店针对“第四代住宅”的咨询量不断飙升。客户大多在35—50岁之间，已有一套或多套住房，追求更高居住品质、渴望生态居住体验。“动辄几百万元的价格，超过3元/㎡的物业费，自然劝退了刚需客户。”

　　而对于有改善性住房需求的市民陈先生来说，新兴的“第四代住宅”尚待时间考验。“大露台很符合现在人们所追求的松弛感，不能说不心动，但俗话都说，‘羊毛出在羊身上’，算算要为此付出的金钱和精力也就松弛不起来了。”陈先生表示，在同等经济条件下，他更倾向于选择滇池周边的成熟型楼盘。“毕竟昆明还没有真正实现入住的四代住宅，先观望一下。”　　

　　2024年10月15日，省住房城乡建设厅、省自然资源厅等6部门联合印发《关于进一步促进云南省房地产市场止跌回稳平稳健康发展的指导意见》，在全国第一批次率先出台省级利好楼市18条措施，明确要求“积极开展第四代建筑试点，鼓励各州（市）结合当地实际，在符合国家和省有关标准规范的前提下，优化调整房地产项目计容面积、公摊等建筑设计，提高商品住宅得房率”。

　　昆明理工大学设计研究院高级工程师、城乡规划师刘姝萍认为，与传统住宅相比，“第四代住宅”在云南的落地，机遇和挑战并存。“云南较好的气候资源优势，有利于降低立体绿化维护成本，而且‘旅居’基因也可助力各地进一步打造康养型‘第四代住宅’。”刘姝萍表示，与此同时，云南复杂的地质情况，也给建筑结构设计与安全性提出了更高要求。“目前四代住宅普遍的错层阳台和露台设计带来的隐私问题、封闭问题、安全问题、应对极端气候问题等也是不小的挑战。”

　　克而瑞分析师也表示，四代住宅的落地需在项目规划阶段充分结合本地气候特征与居住习惯，对外立面或室内结构进行优化，同时要考虑后期维护成本分摊机制，避免因物业费用过高导致销售抗性，在定价策略上保持弹性，避免因过度溢价脱离昆明市场整体承受力。

　　针对“第四代住宅”在功能上、审美上的地方性要求，昆明理工大学建筑与城市规划学院教授苏振宇分析道，强紫外线需要遮阳和屋顶结构处理、季节性干旱需要高科技的喷淋系统。“要更符合‘可持续建筑’或‘绿色社区’的标准要求，也要鼓励房企通过技术先进性、居住舒适性、经济可行性、外观独特性、品牌附加值等拉开四代住宅的代差。”　　

　　住房是人民群众美好生活的重要载体。进入新发展阶段，我国城镇人均住房面积已超过40平方米，基本解决了几亿人的“住有所居”问题，人民群众对住房的功能、品质等“住有优 居”有了新期待、新需求。住房发展正从“有没有”转向“好不好”。

　　在今年3月召开的全国两会上，“好房子”首次被写入政府工作报告。

　　3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》。这份强制性工程建设规范在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定，为“好房子”建设提供指导。

　　那么，各地竞相布局的“第四代住宅”是否能和“好房子”划等号？二者又有着怎样的关系？

　　云南省住房和城乡建设厅相关处室负责人表示，“第四代住宅”属于“好房子”范畴，是“好房子”的一种典型代表，侧重于提供高端的居住体验和个性化的生活空间，符合人们对高品质生活的追求，可以更好地满足高收入群体的高端改善需求。

　　而“好房子”除了关注居住品质外，还强调安全、舒适、绿色、智慧等多维度的要求，更注重满足居民在不同生活场景下的多样化需求，适应更广泛群众需求的居住理念，其目标是让不同收入层次的人都能享受到舒适、安全、绿色、智慧的居住环境。

　　记者从省住房城乡建设厅了解到，立足我省地理、气候、人文等独特资源优势，借势“有一种叫云南的生活”，云南积极推动“好房子”建设，打造高品质住宅，推动城镇旅居与房地产业互促共进，着力构建房地产发展新模式。

　　目前，云南正在研究起草《云南省“好房子”工作实施方案》，不断完善政策体系、标准体系、技术体系，推进住宅设计的规范化、标准化、智能化，加强质量监管，积极探索“好房子”发展新路径。同时，引导各州市根据各自住房发展状况和群众住房需求，推动打造不同面积、不同价位的“好房子”样板，建设一批安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅，推动构建房地产发展新模式，进一步保障群众安居乐业。

　　记者 李熙临 牟燕红 李赟静

　　编辑：郭建丽

　　设计：王元