律师解读“惠客公寓”租赁须知

为了能够让大家进一步了解国企租赁“惠客公寓”的相关租赁须知以及违约责任，记者走访了云南建广律师事务所合伙人、专职律师李萌。

Q：惠客公寓管理办法中约定，在租赁期间不允许转租或用于经营，出现此违约，公司将采取哪些有效措施？

A：公司将单方解除合同，禁止承租人使用房屋门锁、用电、用水等，采取一切必要措施收回该房屋，并且有权不予退还承租人缴纳的履约保证金。如果承租人拒绝配合腾还房屋的，公司将通过诉讼等方式依法维权，履约保证金等不足以弥补公司损失的，公司还将要求承租人承担房屋占用期间的损失等违约金，取得法院生效判决之后申请法院进行强制执行。

Q：因租户自身原因缴纳定金之后没有最终签订租房合同，定金不予退还，法律依据是什么？

A:《中华人民共和国担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应双倍返还定金。同时依据担保法第90条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

Q:因租户个人原因提前退租，公司收取剩余租金的20%作为补偿，并且不再退还履约保证金，法律依据是什么？

A：依据《中华人民共和国合同法》第108条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方，订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，因租户个人原因提前退租，公司有权收取违约金，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，才能尽可能的减少由于承租人违约给公司以及国有资产造成的损失。

Q:违约不按时交纳租金、物业费、水电费等相关费用，公司将采取哪些有效措施？

A：如果不按时缴纳租金，则每逾期一日按欠付金额的0.1%支付违约金，公司有权采取禁止承租人使用房屋门锁、用电、用水。如果不按时缴纳物业费、水电费，物业公司有权要求承租人按照物业合同的约定承担违约金，同时禁止承租人使用房屋门锁、用电、用水。并将其欠费记录纳入个人诚信信用体系中，建立黑名单，后续不再向其租赁住房。

Q:对公寓内的厨具、洁具、热水器、窗帘和装修硬装部分等造成破坏，要如何赔偿，是否考虑物品折旧问题？

A：如果房屋设施被承租人恶意损坏，公司有权以租房履约保证金赔偿房屋损失，履约保证金不足够赔偿的，公司有权要求承租人赔偿损失。租住房屋是对他人房屋及屋内设施的借用，应当按照房屋和物品本来的用途使用，不能在没有经过公司同意的情况下擅自作其他用途，或者擅自更改、毁损摆放物。如果因为承租人的过错导致损坏，承租人应当赔偿损失。如果相关的设备物品已经有一定的使用年限，司法实践中也存在需要对物品折旧问题进行一并考虑。同时破坏或者擅自装饰装修所承租房屋，拒不恢复原状的，公司同样有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋。

Q:如果欠缴租金并恶意霸占公寓不搬走，会有什么样的后果，在个人社会诚信体系建设方面会产生什么样的影响？

A：违反租赁合同约定，造成住房资源的浪费，不利于公司的良好管理，同时由于上述国企租赁市场化住房属于国有资产，欠缴租金并恶意霸占住房造成的国有资产损失，损害国家利益，容易产生不良的社会效应，对于国企租赁市场化住房的规范化运营管理产生不利影响，不利于社会诚信体系的建设。

Q：您认为需要提醒广大承租人注意的其他管理办法有哪些？

A：第一，广大承租户需要提高法律意识，建立契约精神，充分认识到国企租赁市场化住房属于社会公共资源，在占有和使用的同时应当履行相应的义务，如果拒绝履行缴纳租金等义务，则面临承担相应法律责任的后果。

第二，鉴于国企租赁市场化住房属于国有资产，广大承租户一旦出现违约，公司将积极运用包括法律手段等多种手段依法维权，避免国有资产的流失，对抱有侥幸心理的承租人将形成有力打击。

第三，鉴于国企租赁市场化住房本质上与公租房的区别，法院等司法机关在解决租赁纠纷时便不存在考虑承租人身份特殊性的问题，因此对于拒绝履行判决生效义务的承租人，可能会因此被列入失信被执行人，给承租人的正常生活带来严重不利影响。