专家解读

昆明的购房群体

发生根本性变化

2017年上半年，看着日渐上涨的房价，想着手头有闲钱、公积金账户有余额，昆明市民李小姐开始犹豫要不要购置一套房，以租抵贷让现金保值。

观望到下半年，目标楼盘价格早已节节攀升，其中一套翠湖边的总价不高的老房子半年多涨了近10万元，当时看中的南亚风情·第壹城两居室小户型，单价从9000元/平方米左右升至13000元/平方米。“如果当时咬咬牙拿下，半年多就赚30万元左右。”李小姐说。

周大研分析，如今老百姓的投资渠道相对狭窄，主战场一个是楼市一个是股市，但自从2014年股市经过几波大涨后，多数人已无所建树，所以大家把目光转向了楼市。而楼市方面，2015年至2016年在二三线热点城市出现一波涨势，多地政府出台系列限售、限购、限贷政策，这引来全国大批有实力的房地产公司“杀入”昆明。

周大研梳理发现，全国房地产公司销售前20名中，碧桂园、恒大、万科等17家已进入昆明市场，昆明也成了全国人民购房的主阵地之一。“昆明房价对本地人来说并不低，但对于其他房价猛涨的热点城市来说太低了、太有诱惑力了，于是整个购房群体发生根本性变化。”

理财建议

贷款不应超过

家庭收入的50%

最近几年是国人财富大增值的快速增长期，几乎只要买了房，财富就直线上升。但有分析指出，财富盛宴的背后是老百姓加足了杠杆，是锁定了未来25年以上的现金流。钱少，债多意味着极高的债务风险，据中国社科院此前发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》显示，截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%。这种情况下居民该如何投资，买房的风控线到底在什么位置？AFP金融理财师、CPB认证私人银行家、中国银行云南省分行东风支行营业部理财经理陈姝含首先建议，个人住房贷款占收入比最高不应超过50%，她也从自己的专业出发给出了理财建议。

陈姝含说，从风险的角度来讲，应该把家庭总负债控制在收入的50%以下，但不能笼统地一概而论。比如A家庭月收入2万元，每月还1万元贷款，其正常生活基本可以维持，但B家庭月收入6000元，如果每个月需要还3000元的贷款，那么生活压力将会大大增加，还款能力也会因此打折。

那么如何合理规划配置家庭资产？陈姝含给出了自己的建议。

意外险与重疾险

家里的主要劳动力需要为自己购买意外险和重疾险，保证在受到任何重创的情况下都有足够的经济来支撑，不至于让家庭支离破碎，建议配置家庭年总收入的5%-10%。

教育与养老规划

可用基金定投来作为孩子的教育金规划或是自己的养老规划，这是一个家庭的重要支出，建议配置家庭资产的5%-10%。

投资

“黄金天然是货币”不仅可以抵御通货膨胀，还能做到资产的保值和传承，建议配置家庭资产的5%。

基金属于中高风险产品，在投资时建议分批买入均摊成本且总投资金额最好控制在家庭资产的10%-40%以内，同时需要注意控制风险，做好止盈止损。

现金

银行存款和中短期理财属于家庭投资中的中低风险项目，在保证现金流的同时又能获取相对可观的收益，是现在大部分投资者的首选，建议配置家庭总资产的50%-70%。

声音

开发商不能一味涨价

触碰各方容忍的底线

省人大代表、云南汇和集团董事长莫非：

近年来昆明住宅大多是刚需房，改善性住房份额不大，因此本地炒房的人不多，但随着外来人口在昆购房增多，这当中确有部分人是炒房的，必然会助推昆明房价上涨，应引起重视。

2018年昆明房价预计会温和上涨，不会出现暴涨，因为房价上涨过快的话各级政府必然会出手干预，可能会出现限购限售政策。因此在昆明的开发商对房价的调整应该理性对待，不要一味涨价而触碰各方所能容忍的底线。

个人做到不炒房不压房

从需求上改变房价走势

省政协委员、民进云南省委常委邓国谊：

从需求上来说，政府推行租购并举来改变个人住房使用观，公租房、廉租房建设力量不断提升，这都说明政府在积极运作，探寻住房难的解决途径。个人可以根据需求改变购房观，不炒房、不压房，根据就业环境的改变、就学条件的改变灵活用房，从需求上改变房价走势。

新开发地区

房价涨太快

省政协委员、银鹏集团董事长耿聪：

主城区的房价上涨空间不会太大，相反一些新开发地区的房价之前上涨得很厉害。坚决拥护房子是用来住的，不是用来炒的定位以及国家严控房价上涨出台的一些宏观调控政策。

相关数据

2017年云南楼市概况

预计完成房地产开发投资2700亿元

预计商品房销售面积4100万平方米

同比增长12.6%

预计已竣工商品房待售面积1580万平方米

同比下降18.7%

预计已竣工商品住宅待售面积820万平方米

同比下降28.2%

（数据来源于2018年云南省政府工作报告背景说明材料）

2018年云南楼市预期

预计完成房地产开发投资2400亿元

预计商品房销售面积3600万平方米

昆明购房人群变化走势

2015年

昆明人65%

省内州市和省外客户35%

2016年

昆明人50%

省内州市25%

省外客户25%

2017年

昆明人40%

省内州市24%

省外客户36%

（数据来源于锐理数据）