记者 王云 张勇 宋金艳

云南网讯 1月18日，国家统计局发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示昆明市新建商品住宅价格指数环比上涨2.6%。

近日召开的省两会上，《政府工作报告》再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索住房制度改革和长效机制，不断满足人民群众住房需求。”记者从省两会上获悉，2017年全省商品房存量总体可控,消化周期处于合理区间，重点城市房价基本保持稳定。为保持商品房市场供需平衡，今年我省将制定一系列措施，分类施策。

房价是老百姓最热门的话题之一，谈起买房永远不会出现无话可讲的尬聊场面，记者也从房价成本构成、涨价因素分析和理财建议等方面，和你一起探讨关于房子的那些事。

政策方向

探索发展共有产权住房

今年我省将尽快研究制定适合我省经济社会发展的住房供应制度改革措施。省住建厅将督促各级城市政府编制住房发展规划，指导住房价格上涨过快的城市出台“限房价、竞地价”等措施,稳定当地商品住宅价格。支持有条件的城市探索发展共有产权住房。加大保障性安居工程建设和棚户区改造工作力度,适当放宽公共租赁住房分配入住条件。

制定住房租赁扶持政策

我省今年将培育和发展住房租赁市场，研究制定住房租赁扶持政策,大力盘活闲置住房,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。在打造住房租赁监管和服务信息平台的基础上,进一步规范住房租赁市场,完善住房金融支持,探索体制机制创新,大力推进州(市)、县(市、区)级住房租赁平台建设工作。

涨价较快城市增加供地

针对我省的房地产业，今年将分类施策,保持商品房市场供需平衡、结构合理。对商品住宅存量少、消化周期短、价格上涨较快的城市，加大商品住宅开发投资规模，增加住宅土地供应量,加快土地供应节奏和开发建设进度,及时形成有效供给。

支持合规项目商转住

对非住宅商品房存量较大的城市,适度调整开发建设规模,在源头上优化供给,土地供应上严格实行差别化管理,规避在市场自发调节下个别区域综合体规划扎堆局面的产生。同时进一步加大非住宅商品房存量去库存工作力度,鼓励企业灵活调整项目运作模式,支持符合规划、土地条件的项目“商转住”,保持存量商品房结构合理。

成本剖析

影响房价因素 记者逐个梳理

从构成因素角度分析，一套新房的价格主要包含地价、建安成本和企业利润等因素。当然，影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，这些因素会随着经济形势和市场环境的发展而变化。

地价

昆明去年土地成交额增加

去年各大开发商在昆明疯狂抢地的热闹还没过，今年1月，龙泉路板机厂地块被地产商以24.61亿元的价格拿下，地块溢价率为86%。这样一算，该地块的平均楼面地价每平方已经超过6000元。

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研称，2017年是昆明楼市值得关注、研究的一年，从土地价格成交量上便可窥见一斑，2017年共成交430亿元，而2016年只有180亿元，可想而知去年昆明房地产市场的热度有多高。

建安成本

水泥钢材价格均大幅上涨

建安成本包括房屋的材料和人工等成本，此外开发商在水、电、燃气、绿化、卫生等方面花费的投入也属于建安成本。

建材方面，据中国水泥网行情数据中心统计，2017年尤其是下半年，国内水泥价格大幅上涨，部分地区涨幅达200元/吨。

国内钢价在2015年末跌至近20年低点后，2016年开始“绝地反击”。截至去年9月8日，国内钢材价格为4360元/吨，较年初的3390元/吨上涨了近1000元。

而人工成本的逐年提升也在推高房屋的建安成本。

开发商利润

全国多家房企业绩预喜

以利润比例比较清晰的上市房企来分析，截至2017年12月25日，沪深两市共计21家上市房企披露当年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，17家房企业绩预喜，占比高达81%。剔除数据不全的房企后，从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有14家，占比接近七成，而出现亏损的仅有两家。

房价样本

各类配套日趋完善

呈贡房价直逼老城

曾经被笑称为“鬼城”的呈贡区，可以说是配套齐全带动房价上涨最典型的案例。据呈贡区统计局发布的商品房成交数据显示,2017年1~7月,呈贡新建住宅销售单价为5318元/平方米,比去年同期增长32.09%。但到了下半年，平均单价爆表，直接冲破8000元/平方米，有些项目的单价甚至逼近昆明老城区。

呈贡房价大涨的因素显而易见，2013年，地铁1、2号线首期工程开通，让昆明人初尝老城和新城便捷的交通方式。高铁的开通则为呈贡带来巨大人流、物流。与此同时，中华小学和昆三中整体迁至呈贡办学，云大附中、云师大附中附小等优质教育资源总量不断增加，加上已运营多年的延安医院呈贡分院、相继开业的昆明市中医院呈贡分院、昆医附一院呈贡医院等，都是因素之一。

呈贡区委宣传部部长王彦彦介绍，5年来呈贡人口吸纳能力不断增强，常住人口城镇化率达97.53%。云南中置信房地产开发有限公司常务副总经理吴行妙预测，呈贡将像郑州郑东新区一样实现逆袭，预计房价还会上涨。

优质资源带动房价的案例比比皆是，位于昆明南市区的润城也是如此。2011年5月27日，昆明润城投资有限公司与云南师范大学签约，“云南师范大学附属润城学校”正式落地，此后该小区房价一路上涨。去年该学校首届中考出了好成绩，家长们口耳相传，楼盘也被炒热，目前该楼盘的二手房均价已达13500元/平方米左右。

经过多年发展，交通、商业、医疗、教育等城市生活配套已经成熟的北市区，楼盘价值也早已凸显，一些优质楼盘单价已超15000元/平方米。

南亚风情·第壹城这个滇池路地标，虽然没有配套优质学校，但却以其多样、便利的商业服务吸引了眼球，房屋单价从曾经的4000多元/平方米跃至16000元/平方米左右。